今年开始，楼市逐渐走向了颓势。先是零星的降价楼盘，接着便是崩盘的危言耸听。而降价的面积与幅度也在不断扩大，老业主中国特色的“维权”更是让开发商降价之举赚足的眼球，赢得了大量的报道版面。

　　然而在楼市是真降还是假跌的问题上，媒体与分析者的看法并不一致。虽然有很多楼盘都打出了降价的招牌，但是据央视的采访发现其降价的楼盘往往都是尾盘或者朝向、户型不好的楼盘。其以降价作为噱头，只不过是在招揽顾客罢了。而社会上也有很多的意见认为，纵然三线城市房价确实出现了一定下降，但其幅度并不大，开发商仍然在盈利空间以内。同时，一线城市的房价绝不会下跌。

　　中国楼市一向是比较混乱的，最为混乱的在于表现和声音。有楼盘降价就有楼盘涨价，有人看多就有人看空，有人持续十年预测中国楼市明年就要崩盘，也有人持之以恒的劝大家赶紧买房要不后悔。统计数据更是很难说明真实情况，往往下滑两个月，引来的是一年的大反弹。加上回顾中国楼市的发展史，假摔假跌也不是一次两次了。开发商甚至开专门雇人扮演老业主砸售楼处，来抗议降价。所以，当这一波降价潮来临时，人们大多陷入了犹豫观望和恐慌，既怕买早了吃亏，又怕错过了机会。

　　要避免这种情况发生，我们就需要梳理清楚两个基本的问题：一是降价的真实情况究竟如何，二是未来降价的空间到底有多大。

　　首先我们来看降价的真实情况究竟如何。这涉及到降价的范围到底有多大，降价的幅度是多少，有没有扩展到一线城市，有没有扩展到二手房市场，有没有跨越销售旺季，开发商降价的真实原因等问题。

　　笔者认为，从目前所能获得的数据来看，2014年楼市降价潮是从三线城市和开发严重过量的二线城市开始的。降价的范围从最开始的零星几个楼盘打折，经过了半年的发展，已经变成了整体降价促销。不仅一些资金链紧张的中小开发商迫于回款压力进行降价，一些财大气粗的大开发商也纷纷加入了降价的行列。而降价的幅度以一开始的八折、七折为主，大开发商的降价幅度并不大，多是八折以上，或以提供其他优惠赠送为主。其中降价幅度最为极端的是广州亚运城项目的腰斩，从近2万余元一下跳水到不足万元。

　　同时，降价的城市中已经出现了北上广深一线城市的身影。广州是率先跟进降价的一线城市，而深圳则出现了企业家大笔抛盘、公务员集中抛售的情况。北京5月份楼市量价齐跌，二手房九成降价，通过观察二手房交易网站会发现，一些小区有大量低价急售的情况。整个降价潮中，新房带动二手房价格下跌现象比较明显。但是传统的销售旺季“金九银十”并没有到来，不排除一部分降价楼盘只是在跟风做宣传而已，真正因为看空市场以收钱跑路为目的的开发商并不在多数。

　　其次是未来降价空间到底有多大的问题。有媒体报道称开发商表示房价跌一半仍然有盈利，这是个案并不能代表现在房地产企业的整体经营情况。从利润上来说，在原先房价基础上打7折已经是很多开发商的盈利底线。但是如果交易量持续下滑，银行的贷款又水涨船高，企业还款的压力越来越大，并不排除开发商进一步割肉降价的可能，但这个空间已经不会再大。而广州亚运城项目在降价后三天就卖掉了一大半，我们也由此可以推断出市场大体的降价幅度与交易量的阙值与关系，长时间内不会再出现等于甚至低于这一幅度的降价。

　　此外在降价空间上我们还需要考虑政府救市所带来的影响。有的地方政府执行了限降令，有的地方政府解除了限购，还有的地方政府实行了购房落户口的政策。这些救市行为虽然一定程度上刺激的交易量，但是释放的能力是有限的。其并不能从根本上解决大部分群众买不起房这一根本矛盾，又不能鼓励富裕阶层违反社会基本道德的囤积住房，所以效果并不会理想。

　　因此综上，笔者认为在当前楼市的降价潮中，真降是存在的，但是假跌的比例也不少。从长远的政策影响，特别是不动产联网登记、支持以人查房和房产税来看，未来房价还是有一定的下跌空间的，预计会用2到4年时间去掉30%左右的水分，回归至10年左右的价格上。但是这一过程可能是反复的，特别是在销售旺季来临时，以及明年年初的时候会出现一定的反弹。不过其整体走低的趋势明显，即便是一线城市也会逐渐出现下滑，甚至恐慌性抛售的局面。