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周雪松:理解房地产长效机制再决定买房
2018年02月03日 18:29 来源:中国经济时报 作者:周雪松 字号
关键词:城市化;大都市圈;房地产市场

内容摘要:

关键词:城市化;大都市圈;房地产市场

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    业界目前还是比较看好大都市圈房地产市场的机会,但是从长远来看,随着全面改革的深入,城市化高峰的结束,未来人口必定会有一部分回流中小城市,尤其是流入那些环境比较宜居的中小城市,这些城市也是适合做房地产长线投资的城市。

  在“房住不炒”调控思想指导下,房地产市场有望迎来相对的平稳期,但前提是真正做到因城施策。随着房地产长效机制逐渐落地,短线炒房机会已经较少,职业炒房客有望基本退出市场,不过房产长线投资仍然还有不少机会,需要具备更加专业的投资能力。

  现在大家很关注房地产长效机制,但对于房地产长效机制究竟是怎样的机制?何时出台?其对市场会产生怎样的影响?并不清楚。其实,房地产长效机制的构建是一个逐步完善的过程,需要出台和完善的政策较多,有的政策事实上已经出台并开始发挥作用,有的政策还在路上,而涉及房地产制度的部分重大改革,在短期内很难实现。

  目前,房地产已经出台了很多政策,但大多是短期行为,管长远、管根本,能够促进房地产市场平稳健康发展的政策还不够完善。十九大报告提出,坚持房子是“用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。随后召开的中央经济工作会议再次强调,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。同时进一步明确指出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  值得注意的是,再次强调构建房地产市场长效机制,着重强调的是“完善”和“促进”,而没有采用一次出清的“出台”等措辞,这实际上表明了下一步工作内容和努力的方向。

  不难理解,有关部门将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合我国国情、适应市场规律的,旨在促进房地产行业平稳健康发展的基础性制度和长效机制。其中,有些构建长效机制的政策已经开始发挥作用,譬如在建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度方面已经破题,住房供给侧结构性改革正大力深入推进,政府不再垄断住房用地,盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地多元化的住房供应体系正在形成,住房种类日趋多元,租购同权的改革也在铺展开来。不过,涉及房产税、住房保障法和土地制度等方面的立法和政策制定进展可能会比较缓慢,因为这些领域的改革比较复杂,推进比较艰难。

  就本轮房地产调控而言,遏制炒房的政策已经很严厉,只要现有的政策能够落实到位,保证市场三五年稳定基本上是没有问题的,但要促进房地产市场长期平稳健康发展,仍须依靠长效机制的建立。而构建长效机制最大的挑战不是收不收房产税的问题,也不是住房保障立法的问题,而是土地制度的改革,这是关系到能否真正建立起房地产长效机制的关键。

  当前,房地产问题的核心是如何平稳健康发展,说到底是土地问题,显然不是房产问题。一方面,土地是政府主要收入来源,地方政府卖地可以直接获得土地出让收入,以土地作为抵押可以融资搞建设,在一定程度上地方政府有持续抬高地价的冲动,给房地产市场带来泡沫隐患;另一方面,土地资源的配置失衡是推高房价的一个重要因素,东部发达城市、一二线城市土地资源稀缺,可供建设住房用地较少,住房需求旺盛,而西部欠发达城市、三四线以下中小城市土地资源相对丰富,可供建设住房的土地较多,而住房需求不足。这种土地资源的配置失衡,加上人口持续流入东部发达城市、一二线城市,导致这些城市房价节节攀升,甚至形成一定的泡沫,而西部欠发达城市、三四线以下中小城市房地产库存严重,发展乏力。

  如果不改变这种土地资源的配置失衡,房地产泡沫隐患最终难以消除,也就难以真正建立起促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。但是,我们有理由相信,土地制度的改革迟早会破冰前行。实际上,很多地方已经在土地出让过程中,通过限房价来倒逼地价过快上涨,政府不再垄断住房用地已经开了一个好头,下一步就该啃硬骨头了,只要土地制度改革顺利,辅之以相关政策有效引导人口合理流动,减少一二线城市压力,房地产平稳健康的问题就可以迎刃而解。

  诚然,这个过程不会很快,所以,业界目前还是比较看好大都市圈房地产市场的机会,但是从长远来看,随着全面改革的深入,城市化高峰的结束,未来人口必定会有一部分回流中小城市,尤其是流入那些环境比较宜居的中小城市,这些城市也是适合做房地产长线投资的城市。总之,现在短线投资机会已经很少,即便是职业炒房客也不敢轻易出手,不过房产长线投资仍然还有不少机会,但需要具备更加专业的投资能力。  

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姓名:周雪松 工作单位:

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